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这里的房子卖得比8年前还便宜就在京津冀-【资讯】

发布时间:2021-07-15 19:53:24 阅读: 来源:牙轮钻头厂家

邦地产

公众号“见地”最近的推文里讲了一件事:

有购房者在2008年星耀五洲第一次开盘时,以5000多元/平的价格入手了一套高层住宅。但在国庆限购令出台前,当地中介说了,现在5000元/平已经卖不出去了,你要愿意4800-4900元/平放这儿卖,或许还有点可能。

伴随房价下滑的还有小区的衰落。现在的星耀五洲,广告牌倒在地上,铁架锈迹斑斑,小区广告已经换成了内沙石料厂...

要知道,这个楼盘可是处在天津津南,现在燕郊的房子都要卖4万/平了,星耀五洲是怎么了?津南已经这么冷了?

只有概念,没有配套的失败城镇化案例

多年前,星耀五洲在京津冀区域还名声显耀。

时光追溯到2007年10月19日,云南星耀集团通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司,以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块,创造了当年天津楼市的“成交面积”和“成交总价”双料地王,它甚至拿下了当年的全国成交总价冠军。

公开资料显示,“星耀五洲”项目建筑总占地面积为4100亩,在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑,包括260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开发,周期五年。

值得指出,项目由于处在环渤海及海河下游环形旅游经济带的中心,是天津市规划的八大休闲风景区之一,2008年还被列为天津市20大重点项目之一。所以,2008年星耀五洲“世界级休闲平台,国际性居住社区,全球化观光胜地”的旅游地产概念推出时,曾名噪一时,项目也得到了资方和当地政府的器重。

但据网易房产信息,这个光耀的项目,背后的开发商星耀集团,却是一个总资产近120亿元、年产值20余亿元、发家于云南的企业。这家企业要面临62.9亿的土地出让金,约100亿的前期项目开发资金和土地出让金,总投资超过260亿元的资金需求,似乎难言轻松。

何况天嘉湖地块在出让的时候还要求“30天内缴清全部土地出让金;协议签订后3个月内开工建设,3年内住宅项目竣工80%;2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工,其中酒店规模不小于7万平方米,其他经营性公建面积不小于33万平方米,5年内整个区域所有项目要全部竣工。”

“这种超级大盘有个很危险的信号:超级大盘必须有政府的基础配套跟的过去,没有轨道交通、医院和学校,这种大盘很难活好。”新城控股高级副总裁欧阳捷直言。

的确,没有足够的配套,风险便出现了。

更严峻的是,2007年到2010年,津南区商品房规划建筑面积约990万平米,其中,八里台镇约424万平米。不仅如此,津南区有三个主要竞争板块:双港、咸水沽、八里台。这意味着,在2008年,星耀五洲就需要面对3个板块中的14个竞争对手。

京津冀的阳光为什么没能照到这片区域?

这只是一个案例,而它背后,整个津南区域分化明显。

焦点天津站有文章对津南区解读称,津南虽然有辛庄、双港、咸水沽等热门片区,但由于总体供应量大,板块多而分散,发展极不平衡。

目前来看发展较好且潜力较大的依旧是距离市区较近的双港板块,以及津南核心区咸水沽。双港板块近两年成交均价和成交量相对稳定,随着大型商业、学区资源等的接连落地,未来板块价值仍有不小的上升空间。

咸水沽板块虽然距离市区较远,但作为津南核心区,又是区政府所在地,配套发展完善,居住环境成熟,价格也是稳定中有所增长。

但曾经火爆的天嘉湖板块,如今却flop得有点惨。不仅轰动一时的星耀五洲已淡出人们视野,中信、海尔等的进入也没能使片区重新焕发活力,交通、配套迟迟无法落定,2015年板块均价才涨了11.88%,而7400元/平的水平,放在全市来看属于底位。据焦点天津站的统计,津南区2013年的成交均价为8366元/平,2014年的成交均价为8688元/平,2015年的成交均价为9493元/平。

首经贸大学赵秀池教授认为,津南区域的问题主要是离天津核心区较远,仍需要时间进行产城融合。

新政出台后,津南楼市走向何处?

中指院天津分院研究副总监祁丽静认为,星耀五洲有自身特殊性,津南区之前发展缓慢是库存量太大。但如今天津出台限购政策了,限制的主要是市内六区和武清区,这环城四区的津南区或许是个利好。

为什么在京津冀一体化的大背景下,天津津南的星耀五洲的城镇化尝试宣告失败?它的案例由给所有正在参与环京城镇化建设和房地产开发的企业提供了怎样的经验和教训?

由《每日经济新闻》报社举办的2016年价值地产(北京城市沙龙)将邀请政府研究部门、行业协会、开发商共同对此进行深入研讨,寻找京津冀城市一体化的美好未来。

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